建ぺい率とは、都市計画法によって定めにしたがって地域ごとに定められている敷地面積に対する建物を建てられる面積の割合のことです。例えば、敷地面積が100㎡で建ぺい率の設定割合が50％の場合、敷地上に建物を建てられる面積は50㎡以内になります。
建ぺい率の範囲内で敷地上に建物を建てられる面積のことを「建築面積」と言います。建築面積とは、建築基準法上、「外壁または柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積」と定義されています。具体的には、建物を真上から見たときに敷地が隠れる部分のことです。
建ぺい率は、建築可能な部分を制限して、敷地の空間を最低限確保する目的で設けられています。人々が居住する住宅の多い住居専用地域では、敷地の空間を確保する必要性が高いことから、建ぺい率の割合も低く設定されています。地域によって建ぺい率の割合は異なりますが、通常30～60％の範囲内で設けられています。
これに対して、駅前などの商業地域では、敷地の空間よりも建物内のスペースの広さが重視されるため、建ぺい率の割合も80％と高くなっています。
一方、容積率とは、建物の総床面積の敷地面積に対する割合のことです。例えば、敷地面積が100㎡で容積率の設定割合が300％の場合、敷地上に建てられる建物の総床面積は300㎡以内になります。
容積率の規制は、建物の上部の空間を確保する目的で設けられています。容積率によって建てられる建物の総床面積が制限されると、高い建物を建てるのが難しくなります。仮に容積率の割合の範囲内で高い建物を建てる場合でも、各階の床面積が小さくなるため、そのぶん上部の空間が確保されます。
容積率も建ぺい率と同様、住居専用地域のほうが商業地域よりもその割合が低く設定されています。住居専用地域の場合は、最大400％であるのに対し、商業地域では最大1000％となっています。また、低層の住居専用地域においては、最大200％です。
既存不適格物件とは、建築された当時は適法でも、法改正の影響で現行法の基準を満たさなくなった建物のことです。建築後、法改正によって建ぺい率・容積率の制限が厳しくなった場合、その基準の範囲外となって既存不適格物件となることがあります。
例えば、建物所在地の用途地域の変更により、建ぺい率・容積率の制限割合も変更になり、その影響で既存不適格物件になることがあります。また、都市計画事業による収容で敷地面積が少なくなった結果、建ぺい率・容積率オーバーが生じて既存不適合物件になるケースもあります。
既存不適格物件は適法な建築物と扱われるため、そのまま使用を続けることが可能です。現行法の建ぺい率・容積率の制限割合に反していることを理由として、行政側から指導を受けることもありません。
違反建築物とは、建築された当時の建ぺい・容積率の制限割合に反して建てられた建物のことです。建築時の法令に反して建てられた違反建築物は、既存不適格物件と異なり、違法な建築物と扱われます。
そのため、違反建築物はそのままの状態で使用することができません。仮に、そのままの状態で使用すると行政側から指導を受けることになります。
既存不適格物件は、現行法での建ぺい率・容積率の制限割合には反しているものの、法律上では適法な建築物として扱われます。適法な建築物であれば、他の方へ売却すること自体に法律上支障はありません。そのため、既存不適格物件であれば基本的に売却可能です。
ただし、既存不適格物件でも、建築違反の無い物件と比較して売却しにくい面もあります。例えば、不適格物件の購入目的で不動産ローン利用の申込みをしても、通常より金融機関の審査通過が難しくなります。
また、購入後に建物の建て替えをする場合、現行法の建ぺい率・容積率の制限割合の範囲内で建物を建てなければなりません。
このほか、適法な建築物であっても、現行法上の建ぺい率・容積率をオーバーしていること自体に買主が不安を感じる場合もあります。
また、違反建築物は、法令に反して建てられた建物であるため、既存不適格物件以上に売却するのは難しくなります。違反建築物の所有者に対して、行政側から是正の指導がなされるため、その対象は違反建築物を購入した新所有者に対しても及びます。
違反建築物を購入すること自体にリスクが伴うため、購入検討する買主は少なく、違反建築物の売却は難しいのが現状です。
建ぺい率や容積率をオーバーした物件は、現行法の基準を満たしていないためにの売却が難しくなります。そのため、物件の建ぺい率・容積率を現行法の制限割合の範囲内にしておけば、売却できる可能性が高まります。
建物の一部を撤去することで建築面積を減らせるため、それによって建ぺい率の割合も下がり、現行法の制限割合の範囲内に収まります。また、建物内の床の一部を撤去することで総床面積を減らせるため、容積率の制限割合オーバーも解消することが可能です。
建築面積や総床面積を減らすのではなく、敷地面積を増やすことで、物件の建ぺい率・容積率を現行法の制限割合の範囲内にすることも可能です。
物件所在地の隣人の土地を買い取ることができれば、敷地面積を増やせます。敷地面積が増えると物件の建ぺい率・容積率の割合が下がります。その結果、物件の建ぺい率・容積率を現行法の制限割合の範囲内にできるケースもあります。
建ぺい率・容積率オーバーの物件を古家付土地として売却すると、処分できる場合があります。古家付土地とは、経済的な価値がほぼ皆無である建物が建っている土地のことを指しています。
買主は更地を取得する目的で古家付土地を購入することがあります。買主が古家付土地を購入後、敷地上に建っている建物は通常解体されます。古家付土地を購入する買主側にとって、敷地上に建っている建物が建ぺい・容積率オーバーの物件であるか否かは、特に影響がありません。
そのようなことから、建ぺい率・容積率オーバーの物件を古家付土地として売却に出すと、通常の方法で売却に出すよりも買い手が見つかりやすくなります。
建ぺい率・容積率オーバーの物件は、その状況が現行法の制限割合を満たしていないことから、買主側にネガティブな印象を持たれるケースもあります。
そこで、物件のメリットを的確にアピールすることで売却につながるケースもあります。建ぺい率・容積率の割合が現行法の制限を超えていれば、その分建築面積や総床面積が大きいため、他の物件より部屋が広い場合もあります。
部屋の広さを強調することで、物件の魅力が購入希望者に対して伝わりやすくなります。その結果、部屋の広い物件の購入希望者に対して売却できる可能性も出てきます。
金融機関の融資審査に通過できないことが問題となるのであれば、現金購入が検討できる価格帯まで物件価格を下げたり、投資用物件であれば周辺相場よりも高い利回り設定をすることで売却に至るケースがあります。
建ぺい率・容積率を現行法の制限割合の範囲内にしたり、売却方法を工夫したりしても、物件の状況や住宅ローンの問題で個人への売却が困難なケースもあります。このような場合は、買取業者への売却を検討します。
買取業者は、仕入れた土地上の建物を解体後、新築した物件を販売する事業を行なっています。そのため、買取業者であれば、建ぺい率・容積率オーバーの物件の売却にも応じてくれることがあります。
| 物件特徴 | REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 |
|---|---|
| 最寄駅 | 東京メトロ半蔵門線「住吉駅」徒歩14分 都営新宿線「住吉駅」徒歩14分 東京メトロ東西線「東陽町駅」徒歩18分 都営新宿線「西大島駅」徒歩19分 東京メトロ東西線「木場駅」徒歩25分 |
| 構造規模 | 地上8階 RC造 |
| 賃料 | 141,000円 – 230,000円 |
| 管理費 | 15,000円 – 15,000円 |
| 間取り | 1LDK – 2LDK |
| 専有面積 | 39.21m2 – 57.41m2 |
| 物件名 | ラグゼナ東陽町 |
| 所在地 | 東京都江東区海辺7-7 |
| 総戸数 | 98戸 |
| 築年月 | 2022年5月 |
- キャンペーン情報
- 礼金0＋仲介手数料無料＋フリーレントキャンペーン中です。
【①．キャンペーンＡ～Ｅの適用は要確認下さい】
【②．各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③．契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。
■駐車場 9台/月額29,700円
■バイク置場 10台/月額3,300円
■駐輪場 131台/月額200円
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■設 計 生和コーポレーション株式会社一級建築士事務所
■施 工 生和コーポレーション株式会社
■管理形式 巡回管理
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■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット 相談（敷1積増）
■楽 器 不可
■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1LDK～2LDK（39.21㎡～57.41㎡）
※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。
建物設備
- エレベーター
- オートロック
- 宅配ボックス
- TVドアホン
- 駐車場
- バイク置き場
- 駐輪場
- 敷地内ゴミ置き場
- 24時間管理
- 防犯カメラ
- BS
- CS
- CATV
- インターネット無料
住 所 東京都江東区海辺7-7
概 要 地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント3ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント4ヶ月
■物件名フリガナ
ラグゼナトウヨウチョウ
■近隣周辺施設情報
セブンイレブン江東海辺店まで約210m
オーケー尾高橋店まで約260m
川南海辺公園まで約280m
業務スーパー石島店まで約600m
深川立川病院まで約750m
アリオ北砂店まで約1000m
城東警察署まで約900m
イキイキ生鮮市場東陽町店まで約900m
横十間川親水公園まで約89m
江東区立第二南砂中学校まで役350m